Người nước ngoài mua đất tại Nhật Bản: Rủi ro và hệ thống pháp lý

2025-07-23 2025-07-23 admin-ho

Gần đây, các nhà đầu tư bất động sản chủ yếu ở Nhật Bản lại chính là người nước ngoài giàu có.
Sự bùng nổ của du lịch inbound và tình trạng đồng yên mất giá đã góp phần làm tăng giá bất động sản trong nước.
Tuy nhiên, điều này lại kéo theo những vấn đề nghiêm trọng như:

Ảnh hưởng đến an ninh quốc gia
Khó khăn trong thu thuế
Cơ hội sở hữu nhà của người Nhật ngày càng xa vời

Bài viết này sẽ phân tích một cách dễ hiểu về những rủi ro và quy định pháp luật liên quan đến việc người nước ngoài mua đất tại Nhật Bản, để người Việt đang sinh sống tại Nhật có thể hiểu rõ hơn.

🌍 Tại sao người nước ngoài có thể mua đất tại Nhật?

Tại Nhật Bản, việc người nước ngoài mua đất và nhà hoàn toàn được cho phép.
Đây là điều khá hiếm gặp trong số các quốc gia phát triển vì gần như không có hạn chế về quốc tịch hoặc tư cách lưu trú khi mua bất động sản.

Tuy nhiên, kể từ tháng 9 năm 2022, luật gọi là 土地利用規制法（Luật kiểm soát sử dụng đất vì lý do an ninh quốc gia） đã bắt đầu có hiệu lực.

📌 Khu vực áp dụng luật này gồm:

Các hòn đảo gần biên giới
Khu vực xung quanh căn cứ của 自衛隊（Lực lượng Phòng vệ Nhật Bản）
Khu vực quanh nhà máy điện hạt nhân (bán kính khoảng 1km)

Tuy nhiên, luật này chỉ giới hạn ở mức điều tra và giám sát,
và việc mua bán bất động sản bởi người nước ngoài vẫn chưa bị cấm.

💰【Vấn đề ①】Khó thu thuế từ chủ sở hữu là người nước ngoài?

Tại Nhật, khi sở hữu bất động sản, bạn phải nộp nhiều loại thuế như:

固定資産税（Thuế tài sản cố định）
不動産取得税（Thuế mua bất động sản）
所得税（Thuế thu nhập khi bán lại bất động sản）

Tuy nhiên, nếu chủ sở hữu là người nước ngoài sống ở nước ngoài thì:

Khó xác định địa chỉ
Việc gửi thông báo, đòi thuế tốn kém
Dễ xảy ra tình trạng trốn thuế

Kết quả là, người Nhật phải đóng thuế đầy đủ trong khi người nước ngoài thì không, tạo ra sự bất công và bất mãn trong xã hội.

🛡️【Vấn đề ②】Nguy cơ ảnh hưởng đến an ninh quốc gia

Trong trường hợp khẩn cấp như chiến tranh hay thiên tai, bất động sản do nước ngoài sở hữu có thể trở thành căn cứ hoạt động của các thế lực đối địch.

Ví dụ như:

Dùng làm bãi cất/hạ cánh của máy bay không người lái
Tắt đột ngột điện từ các trạm điện mặt trời lớn（メガソーラー）
Gián đoạn việc giám sát khu vực biên giới

Dù là đầu tư bất động sản, nhưng cũng có thể trở thành mối đe dọa nếu không được kiểm soát.

🏗️【Vấn đề ③】Gây cản trở các dự án công cộng?

Khi đất rơi vào tay người nước ngoài, việc phục hồi sau thiên tai hoặc xây dựng đường mới cũng có thể gặp khó khăn nếu không được chủ đất cho phép.

Hậu quả là:

Dự án công bị trì hoãn
Không thể xử lý rác thải công nghiệp
Chủ đất không rõ ràng, chính quyền không thể can thiệp

Đặc biệt, nếu đất rơi vào tay công dân của nước có lợi ích đối lập với Nhật như Trung Quốc, và nếu nhà nước đó ra lệnh "không cho Nhật làm dự án công ở đây", thì có khả năng lệnh đó sẽ được thực hiện nghiêm túc.

🛍️【Vấn đề liên quan】Chế độ miễn thuế（免税制度）bị lạm dụng

Chế độ 免税制度（Miễn thuế tiêu dùng cho người nước ngoài đến Nhật） cũng gây nhiều tranh cãi.

Người nước ngoài mua số lượng lớn để bán lại
Cửa hàng miễn thuế cũng bị truy thu thuế nếu để lọt các trường hợp nghi ngờ
Mỗi năm, tổng giá trị hàng hóa được người nước ngoài mua theo diện miễn thuế lên tới khoảng 1兆6000億円（16 nghìn tỷ yên）. Nếu bãi bỏ chế độ này, nhà nước có thể thu thêm khoảng 1600億円（1.6 nghìn tỷ yên）tiền thuế.

Để giải quyết, các đảng như 維新（Đảng Ishin） và 立憲民主党（Đảng Dân chủ Lập hiến） đang kêu gọi xem xét lại hoặc bãi bỏ chế độ này.

Từ tháng 11 năm sau, Nhật Bản cũng sẽ áp dụng "hệ thống hoàn thuế tại sân bay"（リファンド方式） giống như nhiều quốc gia khác.

🧑‍🏫【So sánh quốc tế】Đức: Học 100 giờ về cuộc sống trước khi định cư

Hiện tại, Nhật có khoảng 3,76 triệu người nước ngoài sinh sống, trong đó có 2,3 triệu người lao động (số liệu năm 2024).

Tuy nhiên, tại Nhật không có hệ thống hướng dẫn cuộc sống sau khi đến, dẫn đến:

Không hiểu cách phân loại và đổ rác
Vi phạm các quy định do thiếu hiểu biết
Mâu thuẫn xã hội với người bản địa

Trong khi đó, Đức tổ chức khóa học lên tới 100 giờ để dạy về cuộc sống, bao gồm:

Học tiếng Đức 600 giờ
Cách sống, phân loại rác
Luật pháp được ưu tiên hơn tín ngưỡng nếu có mâu thuẫn

Việc tham gia khóa học liên kết với việc gia hạn tư cách lưu trú, mang tính bán bắt buộc.

✍️Tổng kết: Không phải “bài ngoại”, mà là quản lý chặt chẽ hơn

Việc người nước ngoài mua đất tại Nhật không phải là “xấu”, vấn đề nằm ở:

Hệ thống quản lý lỏng lẻo
Thiếu kiểm soát thuế
Thiếu định hướng rõ ràng về mặt an ninh và luật pháp

❓ Có nên giới hạn việc bán đất cho người nước ngoài?
❓ Có thể cải thiện hệ thống thu thuế để đảm bảo công bằng không?
❓ Cần xây dựng hệ thống giáo dục và hỗ trợ người nước ngoài như thế nào?

Đây đều là những vấn đề lớn mà Nhật Bản không thể né tránh trong tương lai gần.

Danh mục: COLUMN và その他の話題 - Chủ đề khác